Adquirir a casa própria é uma grande conquista e, em muitos casos, requer um bom tempo de preparação para conseguir o valor necessário para o investimento. Por isso, é importante tomar alguns cuidados para garantir que o sonho do imóvel próprio não se transforme em um pesadelo. Esta publicação tem como objetivo orientar sobre alguns aspectos dos cuidados ao comprar um imóvel, mas não substitui, de forma alguma, a consulta com um advogado de sua confiança para te auxiliar nesse processo.
Aqui listaremos alguns aspectos que você não pode deixar de conferir antes de assinar qualquer contrato, seja de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de compra e venda.
1. Tenha certeza sobre quem é o verdadeiro proprietário ou possuidor
É importantíssimo que você verifique se a pessoa que pretende vender ou ceder os direitos sobre o imóvel é, de fato, o proprietário ou possuidor legítimo. Para isso, solicite no Cartório de Registro de Imóveis a certidão de ônus reais, que fornece um histórico completo da propriedade, incluindo o atual proprietário registrado.
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Se o vendedor não estiver listado como proprietário, ele não terá legitimidade para vender o imóvel até que a propriedade esteja devidamente registrada em seu nome.
Já no caso de uma cessão de direitos, é prudente verificar a cadeia de cessões anteriores, bem como consultar a prefeitura para confirmar em nome de quem está a inscrição imobiliária do IPTU.
2. Estado civil do vendedor ou cedente: por que é importante na negociação?
O segundo aspecto que não pode ser ignorado é a respeito do estado civil do vendedor ou do cedente. Imagine, por exemplo, que o vendedor ou cedente seja casado sob o regime de comunhão de bens, nesse caso, a legislação exige que o cônjuge dele também concorde com a negociação.
Essa exigência está prevista no artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, que determina que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis, exceto no regime de separação absoluta de bens. Isso significa que, além do vendedor ou cedente, o cônjuge também deve assinar tanto o contrato preliminar quanto a escritura pública. Sem essa autorização, chamada de “outorga conjugal”, o negócio pode ser contestado e até mesmo anulado.
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
Por outro lado, quando o vendedor ou cedente está em união estável, a identificação dessa relação pode ser mais complexa. Diferente do casamento, que é ato formal, a união estável nem sempre possui uma documentação que a comprove. Em muitos casos, os companheiros não escrituram a união em cartório, e a relação pode não ser de conhecimento amplo.
De todo modo, a Constituição Federal reconhece e protege a união estável como uma entidade familiar, equiparando-a ao casamento e garantindo aos companheiros direitos semelhantes aos dos cônjuges.
Além disso, o artigo 1.725 do Código Civil estabelece que, salvo contrato escrito em contrário, aplica-se às relações patrimoniais da união estável o regime de comunhão parcial de bens. Em outras palavras, todos os bens adquiridos onerosamente durante a convivência são considerados patrimônio comum do casal.
Na prática, isso significa que, em transações imobiliárias envolvendo um vendedor ou cedente em união estável, também será necessária a concordância expressa do companheiro para a transferência de um bem imóvel adquirido durante a união.
Portanto, você, comprador, antes de fechar qualquer acordo, é essencial saber se o vendedor ou cedente é casado ou mantém uma união estável e, caso seja, assegurar que o cônjuge ou companheiro esteja devidamente envolvido e ciente do processo.
3. Verifique inconsistências na descrição do imóvel
Como comprador, é importante não se basear apenas nas informações de metragem e descrição do imóvel fornecidas pelo vendedor ou cedente. A área real da propriedade pode diferir significativamente da anunciada, e, em alguns casos, partes do terreno podem estar localizadas em áreas de preservação ambiental ou, até mesmo, invadir áreas de propriedades vizinhas.
É recomendável verificar a certidão de ônus reais, uma vez que essa certidão traz uma descrição detalhada das dimensões e características do imóvel, além de informações sobre eventuais restrições ambientais ou outros ônus que possam impactar o uso ou até mesmo a venda do imóvel.
Caso o imóvel esteja localizado em uma área irregular ou que possa estar sujeita a restrições legais, é importante verificar junto à prefeitura ou órgãos ambientais se a propriedade tem algum tipo de restrição. Em áreas de preservação ambiental, por exemplo, existem leis que limitam e até proíbem construções.
4. Saiba se o imóvel possui dívidas
É possível que o imóvel que você pretende adquirir possua alguma pendência financeira. Caso realmente exista, é essencial entender a natureza dessa dívida, pois isso pode ter um impacto direto sobre você como novo dono.
Se a dívida for de natureza propter rem, isso significa que está vinculada ao imóvel em si, independentemente de quem seja o dono. Sendo assim, ao adquirir o imóvel, você também assume a responsabilidade por essa dívida, e, caso o pagamento não seja realizado, pode haver o risco de penhora e, em última instância, de perda do imóvel.
Esses foram alguns aspectos sobre a compra de imóvel que você precisa ter em mente para não correr o risco de perder dinheiro ou comprometer o sonho da casa própria. As orientações aqui apresentadas ajudam a minimizar riscos, mas lembre-se de que o acompanhamento de um profissional especializado é insubstituível.
