Erros que você não pode cometer ao comprar um imóvel

Adquirir a casa própria é uma grande conquista e, em muitos casos, requer um bom tempo de preparação para conseguir o valor necessário para o investimento. Por isso, é importante tomar alguns cuidados para garantir que o sonho do imóvel próprio não se transforme em um pesadelo. Esta publicação tem como objetivo orientar sobre alguns aspectos dos cuidados ao comprar um imóvel, mas não substitui, de forma alguma, a consulta com um advogado de sua confiança para te auxiliar nesse processo. Aqui listaremos alguns aspectos que você não pode deixar de conferir antes de assinar qualquer contrato, seja de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de compra e venda. 1. Tenha certeza sobre quem é o verdadeiro proprietário ou possuidor É importantíssimo que você verifique se a pessoa que pretende vender ou ceder os direitos sobre o imóvel é, de fato, o proprietário ou possuidor legítimo. Para isso, solicite no Cartório de Registro de Imóveis a certidão de ônus reais, que fornece um histórico completo da propriedade, incluindo o atual proprietário registrado. Clique aqui para saber mais sobre a certidão do imóvel. Se o vendedor não estiver listado como proprietário, ele não terá legitimidade para vender o imóvel até que a propriedade esteja devidamente registrada em seu nome. Já no caso de uma cessão de direitos, é prudente verificar a cadeia de cessões anteriores, bem como consultar a prefeitura para confirmar em nome de quem está a inscrição imobiliária do IPTU. 2. Estado civil do vendedor ou cedente: por que é importante na negociação? O segundo aspecto que não pode ser ignorado é a respeito do estado civil do vendedor ou do cedente. Imagine, por exemplo, que o vendedor ou cedente seja casado sob o regime de comunhão de bens, nesse caso, a legislação exige que o cônjuge dele também concorde com a negociação. Essa exigência está prevista no artigo 1.647, inciso I, do Código Civil, que determina que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis, exceto no regime de separação absoluta de bens. Isso significa que, além do vendedor ou cedente, o cônjuge também deve assinar tanto o contrato preliminar quanto a escritura pública. Sem essa autorização, chamada de “outorga conjugal”, o negócio pode ser contestado e até mesmo anulado. Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; Por outro lado, quando o vendedor ou cedente está em união estável, a identificação dessa relação pode ser mais complexa. Diferente do casamento, que é ato formal, a união estável nem sempre possui uma documentação que a comprove. Em muitos casos, os companheiros não escrituram a união em cartório, e a relação pode não ser de conhecimento amplo. De todo modo, a Constituição Federal reconhece e protege a união estável como uma entidade familiar, equiparando-a ao casamento e garantindo aos companheiros direitos semelhantes aos dos cônjuges. Além disso, o artigo 1.725 do Código Civil estabelece que, salvo contrato escrito em contrário, aplica-se às relações patrimoniais da união estável o regime de comunhão parcial de bens. Em outras palavras, todos os bens adquiridos onerosamente durante a convivência são considerados patrimônio comum do casal. Na prática, isso significa que, em transações imobiliárias envolvendo um vendedor ou cedente em união estável, também será necessária a concordância expressa do companheiro para a transferência de um bem imóvel adquirido durante a união. Portanto, você, comprador, antes de fechar qualquer acordo, é essencial saber se o vendedor ou cedente é casado ou mantém uma união estável e, caso seja, assegurar que o cônjuge ou companheiro esteja devidamente envolvido e ciente do processo. 3. Verifique inconsistências na descrição do imóvel Como comprador, é importante não se basear apenas nas informações de metragem e descrição do imóvel fornecidas pelo vendedor ou cedente. A área real da propriedade pode diferir significativamente da anunciada, e, em alguns casos, partes do terreno podem estar localizadas em áreas de preservação ambiental ou, até mesmo, invadir áreas de propriedades vizinhas. É recomendável verificar a certidão de ônus reais, uma vez que essa certidão traz uma descrição detalhada das dimensões e características do imóvel, além de informações sobre eventuais restrições ambientais ou outros ônus que possam impactar o uso ou até mesmo a venda do imóvel. Caso o imóvel esteja localizado em uma área irregular ou que possa estar sujeita a restrições legais, é importante verificar junto à prefeitura ou órgãos ambientais se a propriedade tem algum tipo de restrição. Em áreas de preservação ambiental, por exemplo, existem leis que limitam e até proíbem construções. 4. Saiba se o imóvel possui dívidas É possível que o imóvel que você pretende adquirir possua alguma pendência financeira. Caso realmente exista, é essencial entender a natureza dessa dívida, pois isso pode ter um impacto direto sobre você como novo dono. Se a dívida for de natureza propter rem, isso significa que está vinculada ao imóvel em si, independentemente de quem seja o dono. Sendo assim, ao adquirir o imóvel, você também assume a responsabilidade por essa dívida, e, caso o pagamento não seja realizado, pode haver o risco de penhora e, em última instância, de perda do imóvel. Esses foram alguns aspectos sobre a compra de imóvel que você precisa ter em mente para não correr o risco de perder dinheiro ou comprometer o sonho da casa própria. As orientações aqui apresentadas ajudam a minimizar riscos, mas lembre-se de que o acompanhamento de um profissional especializado é insubstituível.

Novo dono de imóvel deve pagar dívidas pendentes?

Comprar um imóvel é uma decisão significativa, e muitos fatores devem ser considerados. Além da localização, tamanho e condição do imóvel, há uma questão importante que pode afetar o novo proprietário: as dívidas pendentes. Nesta publicação, descobriremos se o novo dono de um imóvel deve pagar essas dívidas e quais são suas responsabilidades legais.   Mas afinal, o novo proprietário assume ou não as dívidas? A verdade é que depende de qual tipo é a dívida do imóvel. O novo dono do imóvel irá assumir as chamadas dívidas propter rem, ou seja, as dívidas que estão vinculadas ao próprio imóvel, e não à pessoa do antigo proprietário. Desse modo, ao comprar um imóvel, o novo proprietário herda as obrigações que estão diretamente associadas à propriedade. Os débitos propter rem mais comuns incluem o IPTU/TLP (Imposto Predial e Territorial Urbano/Taxa de Limpeza Pública) e as taxas de condomínio: Débitos de água e energia são vinculadas ao imóvel? Não! Débitos de água e energia, ao contrário do IPTU e das taxas de condomínio, são considerados dívidas propter personam, isto é, dívidas pessoais, vinculadas ao indivíduo que contratou o serviço. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que o débito, tanto de energia quanto de água, não se caracterizam como dívidas propter rem, ou seja, não decorrem diretamente da existência do imóvel. Dessa forma, não se vincula à titularidade da propriedade, mas à quem contratou os serviços.  O tribunal também destacou que é ilícita a cobrança de dívidas contraídas por pessoas que ocuparam o imóvel anteriormente (em caso de locação, por exemplo) ou antigos proprietários do imóvel.  O que diz a lei? O Código Civil estabelece que a responsabilidade por quaisquer dívidas é do adquirente, ou seja, do novo dono do imóvel. O artigo 1.345 reforça esse entendimento ao determinar que o adquirente de uma unidade imobiliária é responsável pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, incluindo multas e juros moratórios.  Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Já o Código Tributário Nacional estabelece, em seu artigo 34, que o responsável pelo pagamento do IPTU será o proprietário ou o possuidor do bem. Por sua vez, o artigo 130 esclarece quem deverá pagar o débito em caso de transferência de propriedade. Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Portanto, é imprescindível que o comprador faça uma busca relacionada aos débitos do imóvel para que não seja surpreendido com a necessidade de realizar os pagamentos dos débitos gerados antes da compra do imóvel. Negociação e contrato de compra e venda É importante falarmos sobre a necessidade de realizar uma investigação minuciosa sobre o imóvel antes de fechar o negócio da compra. Isso inclui buscar as certidões necessárias sobre o imóvel, como por exemplo: certidões negativas de débitos de condomínio e IPTU. Isto porque, caso existam pendências, seria possível negociar com o vendedor a quitação desses débitos por parte do próprio vendedor ou o pagamento pelo comprador, mas com redução do preço de venda do imóvel. Outro ponto a considerar é a existência de débitos de água e energia. Embora não sejam transferidos ao novo proprietário, é prudente verificar se há débitos em aberto. As concessionárias responsáveis pelo fornecimento desses serviços, muitas vezes, cobram os débitos do novo proprietário ou condicionam a transferência de titularidade das faturas ao pagamento dos valores em aberto. Com isso, o novo dono do imóvel poderá ter problemas para resolver logo após a compra do imóvel, caso não faça a prévia diligência. Considerando tudo isso, alertamos que, havendo dívidas e sendo possível a negociação com o vendedor, é importantíssimo que o acordo firmado entre as partes esteja claramente descrito no contrato de compra e venda. Deve constar quais são as dívidas, quem será o responsável por quitá-las e o prazo para o pagamento. No entanto, caso o imóvel já tenha sido comprado e só após a compra sejam descobertas as dívidas pendentes, infelizmente, o novo proprietário poderá ser cobrado tanto pelo condomínio quanto pela Secretaria de Fazenda. E, na pior das hipóteses, o imóvel poderá ser levado a leilão. Nessa situação, não restaria outra alternativa ao novo dono do imóvel a não ser arcar com o pagamento dos débitos, que, posteriormente, poderá mover uma ação contra o antigo proprietário para tentar reaver os valores desembolsados para a quitação das dívidas. Portanto, o novo dono de imóvel pode ser responsabilizado por dívidas anteriores à sua aquisição, caso essas dívidas sejam em função do bem, isto é, dívidas que somente são geradas porque existe um imóvel, como os débitos de IPTU e condomínio. É extremamente importante realizar todas as verificações necessárias antes de assinar um contrato de compra e venda. A compra de um imóvel, embora pareça simples, pode resultar em dores de cabeça para o novo proprietário e, com isso, o que era para ser um sonho, torna-se um pesadelo. Conte sempre com a ajuda de um profissional qualificado para auxiliar na investigação do imóvel e assim garantir uma compra segura. Não hesite em contatar nosso escritório. Teremos prazer em atendê-lo. Clique no botão abaixo para que possamos entrar em contato com você.

Dívidas de IPTU e Condomínio: o que saber antes de comprar um imóvel

Ao navegar pelas águas do mercado imobiliário, compradores e vendedores devem estar atentos a uma série de detalhes importantes, especialmente quando se trata de dívidas associadas ao imóvel em questão, como o condomínio e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Estas dívidas, juridicamente conhecidas como obrigações propter rem, são vinculadas ao imóvel e não ao proprietário. Esse conceito significa que quaisquer dívidas de condomínio e IPTU acumuladas pelo proprietário anterior serão transferidas ao novo proprietário após a venda. 1. A natureza das dívidas propter rem Na aquisição de imóveis, é crucial considerar que eventuais dívidas vinculadas ao bem, conhecidas como dívidas propter rem (por causa do bem), são transferidas juntamente com a propriedade, independentemente de mudanças de titularidade. Essas obrigações, atreladas diretamente ao imóvel, tornam-se responsabilidade do adquirente, podendo ter se acumulado antes mesmo da sua aquisição. Portanto, se o proprietário anterior acumulou dívidas de condomínio ou não pagou o IPTU, essas obrigações financeiras passam para o novo dono no momento da aquisição do imóvel. É crucial entender que a transferência de propriedade inclui não somente o bem em si, mas também quaisquer pendências financeiras a ele atreladas. Em casos em que essas dívidas não são quitadas, e os pagamentos continuam pendentes, a situação pode se tornar mais grave. Se as dívidas acumuladas não forem resolvidas, o imóvel pode ser legalmente penhorado para satisfazer os débitos. Isso significa que o imóvel pode ser tomado e vendido em leilão para cobrir o valor devido. A legislação permite a penhora do imóvel para a liquidação dos débitos pendentes, uma medida que pode ser adotada mesmo em casos em que o bem é considerado de família, protegido por dispositivos legais específicos como a Lei n.º 8.009/1990. Essa norma, embora vise proteger o lar familiar contra execuções para pagamento de dívidas em geral, não impede a penhora para quitação de dívidas que sejam inerentes ao próprio imóvel, como IPTU e taxas condominiais. 2. A importância da diligência prévia Antes de finalizar a compra de um imóvel, é crucial que o interessado realize uma verificação detalhada da situação financeira da propriedade. Esse processo envolve a solicitação de certidões negativas de débitos relacionados a taxas de condomínio e IPTU, documentos que confirmam a inexistência de dívidas vinculadas ao imóvel. Para obter essas certidões, o potencial comprador pode primeiramente solicitar que o vendedor as forneça. Alternativamente, pode-se realizar uma verificação independente junto à administração do condomínio e à prefeitura, para certificar-se de que não há dívidas não declaradas ou pendências financeiras. Essa medida cautelar aumenta a segurança do processo de compra, evitando imprevistos e garantindo tranquilidade após a aquisição do bem. 3. Quem deve pagar as dívidas do imóvel? Por padrão, o atual proprietário do imóvel é responsável pelo pagamento das dívidas de condomínio e IPTU, mesmo que tenham sido contraídas antes de sua aquisição. Contudo, as partes envolvidas na transação podem negociar termos específicos para lidar com essas dívidas. 4. Estratégias para evitar assumir débitos Existem algumas abordagens que compradores e vendedores podem adotar para gerenciar a questão das dívidas: Conclusão A aquisição de um imóvel é um processo complexo que requer atenção a muitos detalhes, especialmente no que diz respeito às dívidas existentes de condomínio e IPTU. Uma diligência prévia cuidadosa e negociações claras são essenciais para garantir que o comprador não assuma responsabilidades financeiras inesperadas. Tanto compradores quanto vendedores devem estar cientes de seus direitos e obrigações e considerar a assistência de profissionais do direito imobiliário para lidar com essas questões.

Quem não registra, não é dono! Como garantir a propriedade do seu imóvel

Imagine a situação: você compra o imóvel dos sonhos, mas descobre que legalmente ainda não é o proprietário. Este cenário é mais comum do que parece e pode ser evitado com passos simples. 1. Por que o pagamento não basta para ser dono do imóvel? No área do direito imobiliário, pagar pelo imóvel não é o suficiente para ser legalmente reconhecido como proprietário. A razão principal é que a propriedade de um imóvel é estabelecida e reconhecida através do registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe o artigo 1.245 do Código Civil. Esse registro é uma etapa crucial, pois constitui uma prova pública de propriedade que assegura que todos os direitos e obrigações associados ao imóvel sejam transferidos para o novo proprietário. O registro formal no cartório cumpre várias funções importantes: Portanto, mesmo após a assinatura do contrato e lavratura de escritura pública, é essencial completar o processo de registro para se tornar o proprietário oficial e evitar complicações futuras. 2. Passo a passo do registro da propriedade de imóveis urbanos Ao finalizar o registro da transferência de propriedade, você solidifica sua posição como proprietário legal. Esse processo detalhado é fundamental para assegurar a correta transferência de propriedade e evitar dores de cabeça no futuro. Se você tem dúvidas sobre esse assunto ou precisa de auxílio para conseguir realizar o registro da sua compra, não hesite em contatar nosso escritório. Teremos prazer em atendê-lo. Clique no botão abaixo para que possamos entrar em contato com você.

Venda de imóvel em nome de um menor de idade

A venda de um imóvel que pertence a um menor é um tópico que gera muitas dúvidas e requer atenção especial à legislação para garantir a proteção dos envolvidos e a validade do processo. Nesta publicação, vamos analisar a fundo esse assunto, descomplicando o entendimento e destacando cada passo necessário para uma negociação segura. Introdução No Brasil, a capacidade civil de indivíduos menores de 18 anos é regulamentada de forma cuidadosa pelo Código Civil, de modo a proteger sua segurança e bem-estar. A legislação estabelece que os menores de 16 anos são considerados absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil. Essa classificação significa que eles não podem, por exemplo, firmar contratos ou realizar transações financeiras sem a representação de um responsável legal, pois ainda não possuem a maturidade suficiente para tomar decisões que possam impactar significativamente suas vidas. Art. 3 o São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos. Art. 4 o São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer: I – os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; (…) Entre os 16 e 18 anos, os adolescentes são classificados como relativamente incapazes, uma categoria que reconhece um aumento gradual da capacidade de discernimento e responsabilidade, mas ainda sob um grau de supervisão. Esses jovens podem, por exemplo, firmar contratos de trabalho como aprendizes, abrir contas bancárias e tomar algumas decisões financeiras. Contudo, certas ações de maior impacto ainda exigem a intervenção de um responsável ou a autorização judicial. A lógica dessa divisão não é arbitrária. Ela visa proteger os jovens, que ainda estão desenvolvendo habilidades de julgamento e compreensão das consequências de suas ações. A legislação busca prevenir que esses indivíduos tomem decisões precipitadas que possam prejudicar seu bem-estar físico, emocional e financeiro. O que isso significa na prática envolvendo negócios imobiliários? Que os menores de 18 anos precisam da representação ou assistência de seus pais ou tutores para realizar a venda de um imóvel. Procedimento para a venda do imóvel A venda de um imóvel que pertence a um menor é uma operação que, embora legalmente possível, requer uma série de cuidados para assegurar a sua validade. O Código Civil estabelece que a alienação ou oneração de imóveis pertencentes à menores só pode ser realizada mediante prévia autorização judicial. O objetivo dessa norma é assegurar que os interesses econômicos dos menores sejam preservados até que eles alcancem a maturidade para administrar seus próprios bens. Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. A obtenção da autorização judicial, através de um alvará, é um processo rigoroso que visa proteger os menores contra decisões precipitadas que poderiam comprometer seu futuro financeiro. Esse processo requer uma análise detalhada e criteriosa das circunstâncias que rodeiam a intenção sobre a venda desse bem, o que garante que essa venda só será realizada quando houver claros benefícios para o menor. Para que um juiz emita o alvará (autorização) necessário para a venda do imóvel, os representantes legais do menor devem apresentar uma justificativa convincente.   Essa justificativa precisa demonstrar de forma inequívoca que o negócio jurídico proposto é essencial ou claramente benéfico para o menor. Vendas justificadas por necessidade podem envolver situações como a obtenção de recursos para a subsistência diária, cobertura de despesas médicas emergenciais ou a aquisição de itens fundamentais para o bem-estar do menor. Por outro lado, as vendas consideradas vantajosas podem ser aquelas que possibilitam o reinvestimento do capital em ativos que ofereçam melhores rendimentos ou maior segurança, ou ainda a aquisição de outro bem. Consequências da falta de autorização Quando a alienação ou oneração de um imóvel que pertence a um menor ocorre sem a devida autorização judicial, o negócio é considerado nulo, ou seja, sem nenhuma validade legal. Isso se deve à exigência do Código Civil que estabelece que essa autorização seja obtida antes de iniciar o negócio. Importante destacar também que um alvará judicial emitido após a conclusão da venda não tem efeito retroativo. Mesmo que concedido posteriormente, ele não valida a transação, e a venda continua sem validade legal. Se a venda foi realizada sem seguir as normas do Código Civil e o negócio foi declarado nulo, o comprador de boa-fé tem o direito de solicitar a restituição do valor pago e pode também buscar indenização por quaisquer melhorias feitas no imóvel. Por isso, se você está considerando comprar ou vender um imóvel pertencente a um menor, é essencial buscar a orientação de um advogado especializado para garantir uma transação segura e legal. Recomendações ao comprador Como medida de precaução, antes de finalizar a compra, o comprador deve verificar a documentação do imóvel para identificar o proprietário atual. Caso o imóvel esteja registrado em nome de um menor, é crucial confirmar se o representante legal possui a autorização judicial adequada para realizar a venda. Além disso, o comprador deve examinar o processo que resultou na concessão do alvará judicial, para verificar se todos os requisitos legais foram atendidos e que não existem nulidades associadas ao processo. Recomenda-se também que o comprador obtenha e guarde cópias dos documentos relevantes do processo. Essa documentação será essencial para comprovar a boa-fé do comprador, caso surjam questionamentos legais posteriores sobre a validade da transação. Conclusão Vimos que é possível vender, comprar ou onerar um imóvel pertencente a um menor de idade, entretanto, requer o cumprimento de certas exigências legais. Nunca subestime a complexidade dessas transações e um advogado de sua confiança pode te ajudar a conseguir os documentos necessários para uma negociação que cumpre as exigências legais. Esse profissional será responsável por solicitar a aprovação por meio de um processo judicial que resultará na emissão do alvará para a venda. Se você tem dúvidas sobre esse assunto ou precisa de auxílio para obter essa autorização, não hesite